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Ocupación y desocupación: lo que cuesta de verdad
Muchos edictos avisan de que el inmueble está ocupado o de que no se garantiza la posesión. Es el motivo por el que salen tan baratos y también el motivo por el que muchos compradores pierden dinero: el descuento parece enorme hasta que se cuenta el tiempo sin poder disponer del inmueble y el coste de recuperarlo.
Esta guía explica los dos escenarios que importan y cómo los cuantifica Pujea para meterlos en el Ganga Score en vez de aplicar una penalización a ojo.
Publicado el 2026-09-19
Tres situaciones muy distintas
| Situación | Qué implica | Vía |
|---|---|---|
| Libre de ocupantes / posesión garantizada | El juzgado entrega la posesión con la adjudicación | Ninguna |
| Ocupante sin título (precario, el propio ejecutado, familiares, ocupación ilegal) | Hay que pedir el lanzamiento en el mismo procedimiento | Art. 675 LEC |
| Arrendatario con contrato anterior a la ejecución | El contrato subsiste y el comprador se subroga como arrendador | Art. 661 LEC y Ley de Arrendamientos Urbanos |
Precario: el lanzamiento del art. 675 LEC
Cuando el ocupante no tiene título, el adjudicatario pide al mismo juzgado de la ejecución que le ponga en posesión. El juzgado cita al ocupante, resuelve sobre su derecho y, si no lo tiene, señala fecha de lanzamiento. Con abogado y procurador, entre citaciones, señalamientos y posibles suspensiones por vulnerabilidad, el proceso suele durar entre 6 y 12 meses.
Pujea lo modela con 9 meses de espera, unos 5.500 € de abogado y procurador y el coste de mantener el inmueble sin usarlo (IBI, comunidad y seguro, alrededor del 1,5 % anual del valor). Esa cantidad se resta del beneficio de la subasta.
Arrendamiento que subsiste
Si el inquilino tiene un contrato anterior a la ejecución con fecha fehaciente, el comprador se convierte en su casero hasta que termine el plazo legal del contrato (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, más las prórrogas que correspondan). No hay lanzamiento: hay una renta que cobrar y una espera para disponer del inmueble.
El modelo usa 36 meses de espera conservadores, un coste legal bajo (negociación y burofax) y un carry pequeño, porque la renta cubre la mayor parte de los gastos. Para un inversor en alquiler puede ser incluso una ventaja.
Cómo leerlo en el edicto
- «Libre de ocupantes», «posesión inmediata» o «se garantiza la posesión»: sin coste.
- «Ocupada», «sin poder garantizar la posesión», «no se garantiza la posesión»: escenario de precario.
- «Arrendada», «alquilada», mención a inquilinos: escenario de arrendamiento.
- Sin ninguna mención: desconocido. Pedir al juzgado la certificación de la situación posesoria antes de pujar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar en la vivienda después de la adjudicación si está ocupada?
No. Entrar sin la posesión judicial es un delito de allanamiento aunque seas el propietario. La posesión se obtiene por el juzgado o por acuerdo con el ocupante.
¿Se puede negociar con el ocupante?
Sí, y a menudo es lo más barato: una indemnización pactada por la entrega de llaves suele costar menos que meses de procedimiento. Pujea muestra el coste estimado del lanzamiento para que sepas cuánto margen tienes para negociar.
¿Qué pasa si el ocupante es vulnerable?
Los juzgados pueden suspender el lanzamiento durante un tiempo para que los servicios sociales busquen alternativa. Alarga el plazo y, en la práctica, es una de las causas de que el proceso llegue a los 12 meses.
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Contenido informativo elaborado por Pujea a partir de la normativa vigente y de sus propios datos. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión; la normativa autonómica y los criterios de cada juzgado cambian. Verifica siempre el edicto oficial y consulta a un profesional antes de pujar.