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Cargas subsistentes: la parte del precio que no sale en el edicto
En una subasta judicial el adjudicatario recibe el inmueble con las cargas anteriores a la que se ejecuta. Es el principio de purga: la ejecución cancela la carga ejecutada y las posteriores, pero las anteriores subsisten y el comprador se subroga en ellas, sin que se descuenten del precio de remate. Una vivienda con un 60 % de descuento sobre tasación y una hipoteca previa de 80.000 € puede ser una mala compra.
Esta guía explica qué cargas subsisten, dónde se ven y cómo cuantificarlas antes de decidir la puja.
Publicado el 2026-09-19
Qué cargas subsisten y cuáles se cancelan
La regla es de rango registral. Se cancelan la carga que se ejecuta y todas las inscritas después. Subsisten las inscritas antes.
| Carga | ¿Subsiste? | Qué hacer |
|---|---|---|
| Hipoteca anterior a la que se ejecuta | Sí | Se asume la deuda pendiente; pedir el saldo al acreedor |
| Embargo anterior (anotación preventiva) | Sí | Cuantificar principal + intereses + costas de la anotación |
| Hipoteca o embargo que se ejecuta | No | Se cancela con la adjudicación |
| Cargas posteriores | No | Se cancelan por mandamiento del juzgado |
| Arrendamiento anterior inscrito o con fecha fehaciente | Sí | El inquilino conserva el contrato: cuenta como coste de desocupación |
| Afecciones fiscales y urbanísticas | Sí | Comprobar en Catastro y ayuntamiento |
| Cuotas de comunidad | Parcialmente | El adquirente responde del año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e LPH) |
| IBI pendiente | Sí (afección real) | El inmueble responde de las deudas de IBI no prescritas |
Dónde se ven: el edicto y la nota simple
El edicto del BOE incluye un apartado de cargas, a menudo con una frase genérica («el bien sale a subasta con las cargas anteriores que subsisten») y a veces con el importe de la hipoteca previa. No es suficiente: el importe inscrito es el capital inicial de la hipoteca, no el saldo pendiente.
La nota simple del Registro de la Propiedad lista todas las cargas vigentes por orden de rango, con fecha, acreedor y responsabilidad hipotecaria. Es el documento que hay que pedir siempre antes de pujar; cuesta unos euros y se obtiene en línea. La certificación de cargas que consta en el procedimiento judicial es el documento de referencia del propio juzgado.
Cómo las cuantifica Pujea
- Lee el apartado de cargas de cada edicto y extrae importes, tipos y acreedores.
- Si subes la nota simple, la analiza con IA: cargas por rango, titularidades, arrendamientos, proindivisos y avisos; los integra en el expediente.
- Resta las cargas subsistentes cuantificadas del beneficio estimado: el Ganga Score y la puja máxima recomendada ya las descuentan.
- Marca las cargas de importe desconocido como riesgo abierto en vez de asumir cero.
Señales de alarma
- Descuento sobre tasación muy superior al habitual de la zona sin explicación en el edicto.
- Frase «subsisten cargas anteriores» sin importe y sin nota simple disponible.
- Varios embargos de distintos acreedores: suele indicar deudas en cascada.
- Proindiviso: se subasta solo una cuota; el resto sigue siendo de otro.
- Ocupación por arrendatario con contrato anterior: no es una carga registral, pero sí un coste y un plazo.
Preguntas frecuentes
¿El precio de remate ya descuenta las cargas?
No. El precio de remate es lo que se paga al juzgado; las cargas anteriores subsisten y se pagan además, al acreedor correspondiente.
¿Puedo negociar una hipoteca anterior con el banco?
Sí. El adjudicatario se subroga en la deuda y puede pactar con el acreedor la cancelación anticipada o nuevas condiciones. Conviene pedir el saldo exacto antes de pujar, porque el importe inscrito en el Registro es el capital inicial.
¿Qué pasa con las deudas de comunidad?
El inmueble responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. El resto no es exigible al nuevo propietario.
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Contenido informativo elaborado por Pujea a partir de la normativa vigente y de sus propios datos. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión; la normativa autonómica y los criterios de cada juzgado cambian. Verifica siempre el edicto oficial y consulta a un profesional antes de pujar.