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Ley 1/2025: lo que cambia en las subastas judiciales
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, reformó la Ley de Enjuiciamiento Civil y con ella las reglas de la subasta electrónica. Se aplica a las ejecuciones cuya demanda ejecutiva se presentó a partir del 3 de abril de 2025. Como entre la demanda y la subasta pasan meses o años, hoy conviven dos regímenes en el Portal de Subastas del BOE y el edicto no siempre dice cuál es el suyo.
Esta guía resume lo que cambia para quien puja y explica cómo Pujea deduce el régimen de cada subasta a partir de lo que sí se publica.
Publicado el 2026-09-19
El depósito para pujar: del 5 % al 20 %
Con el régimen anterior, para participar en una subasta había que consignar el 5 % del valor de subasta del bien. Con la LO 1/2025 la consignación pasa al 20 % en inmuebles (art. 669.1 LEC) y al 10 % en bienes muebles y vehículos (art. 647.3 LEC), con un mínimo de 1.000 € cuando el porcentaje se queda por debajo. El Letrado de la Administración de Justicia puede modular el porcentaje al alza o a la baja en el propio edicto.
En la práctica esto multiplica por cuatro la liquidez que hay que inmovilizar para pujar por un inmueble. Un piso con valor de subasta de 150.000 € exigía 7.500 € de depósito; ahora exige 30.000 €. El depósito se devuelve a quien no resulta adjudicatario, pero hay que tenerlo consignado antes de pujar.
| Bien | Régimen anterior | LO 1/2025 |
|---|---|---|
| Inmuebles | 5 % | 20 % (mín. 1.000 €) |
| Vehículos y otros muebles | 5 % | 10 % (mín. 1.000 €) |
Pujas secretas
Durante la subasta ya no se ve la existencia, el número ni la cuantía de las pujas de los demás participantes. Desaparece la estrategia de esperar al último minuto para superar por poco la mejor puja visible: cada postor tiene que decidir cuánto vale de verdad el bien para él y pujar por ello.
Por eso el análisis previo pesa más que antes. Sin ver a los demás, la única referencia útil es el valor de mercado del bien, las cargas que subsisten y lo que pagaron de más o de menos en subastas parecidas.
Plazos: 20 días naturales y cierre en día hábil
La subasta dura 20 días naturales improrrogables desde su apertura. El cierre no puede caer en sábado, domingo, festivo, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ni en agosto: si toca, se traslada al primer día hábil siguiente. El régimen anterior preveía prórrogas automáticas cuando entraba una puja en la última hora; con las pujas secretas dejan de tener sentido.
Cómo saber qué régimen aplica a un edicto
La fecha de la demanda ejecutiva no se publica, así que no se puede clasificar un edicto por fe. Pujea usa evidencia, y dice con qué certeza habla:
- Depósito publicado: si el edicto indica el importe de la consignación, su porcentaje sobre el valor de subasta delata el régimen (≈20 % o ≈10 % → nuevo; ≈5 % → anterior). Es la señal más fiable.
- Fecha de publicación: una subasta publicada antes del 3 de abril de 2025 no puede venir de una demanda posterior, así que es régimen anterior. La dirección contraria no vale: medido sobre nuestro propio corpus en agosto de 2026, los 52 edictos del BOE con depósito publicado iban todos al 5 %, porque lo que sale hoy a subasta se demandó antes de la reforma.
- Sin depósito ni fecha anterior: régimen desconocido. No inventamos un porcentaje; lo decimos y remitimos al edicto y al juzgado.
Qué hacer antes de pujar
- Comprobar el importe exacto del depósito en el edicto oficial y consignarlo con margen de días: la consignación se hace a través del propio portal.
- Calcular el coste total de adquisición, no solo el remate: ITP sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro, notaría, registro y las cargas que subsisten.
- Fijar una puja máxima antes de entrar y no superarla: con pujas secretas nadie te va a avisar de que te has pasado.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 1/2025 se aplica a todas las subastas del BOE?
No. Solo a las ejecuciones cuya demanda ejecutiva se presentó desde el 3 de abril de 2025. Las subastas de Hacienda (AEAT), Seguridad Social (TGSS) y las notariales tienen su propia normativa de depósito, y muchas subastas judiciales publicadas hoy siguen viniendo de demandas anteriores a la reforma.
¿Cuánto hay que depositar para pujar por un piso?
Con el régimen nuevo, el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €; con el anterior, el 5 %. El edicto puede fijar otro porcentaje. Pujea muestra el importe estimado y el régimen inferido en cada ficha.
¿Se devuelve el depósito si no gano la subasta?
Sí. Se devuelve a los postores que no resultan adjudicatarios, salvo que hayan pedido la reserva de postura para el caso de que el adjudicatario no pague.
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Contenido informativo elaborado por Pujea a partir de la normativa vigente y de sus propios datos. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión; la normativa autonómica y los criterios de cada juzgado cambian. Verifica siempre el edicto oficial y consulta a un profesional antes de pujar.